Observons aujourd’hui l’évolution récente des prix mondiaux de l’immobilier :

Indices nationaux des prix mondiaux de l'immobilier

Graphique un peu dense, mais j’ai voulu qu’aucun visiteur ne soit frustré… ;)   Avec l’inflation, la valeur d’arrivée correspondant à une stabilité de la valeur depuis 1996 aboutirait environ à 140 / 150. Au dessus, c’est une hausse réelle

Voici le même sans l’Irlande, pour une meilleure lisibilité :

Indices nationaux des prix mondiaux de l'immobilier

On constate que des corrections sont en cours dans de nombreux pays.

Seules l’Angleterre et la France ont semblé résister, étant reparties à la hausse – mais les corrections semblent engagées.

La stabilité de l’Allemagne est remarquable – mais rappelons qu’elle est, comme le Japon, en décroissance de population en raison de sa faible natalité.

Intéressons-nous pour terminer au Japon, qui a connu le premier une “super-bulle” immobilière en 1990 :

Indices nationaux des prix de l'immobilier au Japon

On observe que cela fait 20 ans que les prix immobiliers baissent au Japon, il n’y a jamais eu de reprise.

Rapprochons d’ailleurs le pic japonais de 1990 avec le pic américain de 2006 :

Indices nationaux des prix de l'immobilier au Japon et aux États-Unis

On observe un grand parallélisme à 15 années d’intervalle. Sans prétendre pouvoir prévoir quoi que ce soit avec ce graphique, on peut rester relativement pessimiste sur les capacités de rebond de l’immobilier américain.


Dessin Humour Cartoon Crise immobilière Prix logements

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43 réponses à 0530 Prix immobiliers mondiaux

  1. Patrick Luder Le 16 juillet 2012 à 02h18
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    Merci pour cet excellent billet.
       
    L’immobilier est l’un des rares biens qui ne s’apprécient (ou ne se déprécient) pas avec l’inflation. Ne serait-il pas judicieux de comparer ces même graphiques corrigés de l’inflation ?
      
    Les marchés et le monde de la finance se sont battus pour maintenir une inflation extrêmement faibles ces dernières années, mais il n’est pas sûr que cela continuera dans le future …  


  2. Fabrice Le 16 juillet 2012 à 07h36
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    Une question si… pardon quand le marché de l’immobilier va baisser ou pire chuter, les taxes perçues sur les ventes immobilières vont de même baisser.

    Donc problème supplémentraire pour les communes mais aussi pour l’état qui peine en ce moment à trouver 33 milliards peut on estimer le manque à gagner et l’impact sur l’économie locale et nationale ?  en se basant sur 30 à 50% (comme estimé par leap et ce que semble confirmer vos graphiques).


  3. jp Le 16 juillet 2012 à 07h42
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    bien lisible, si le reste du monde fait comme le Japon, ce qui est probable,
    25 ans de hausse, 25 ans de baisse
    10 ans de hausse 10 ans de baisse on a encore entre 4 à 8 ans de baisse devant nous (selon l’année du point d’inflexion dans les différents pays)

    il est intéressant de voir que dans l’immobilier les baisses sont moins rapides que sur les marchés financiers, c’est vraiment un marché visqueux 
    Ce qui serait bien est de superposer les courbes de taux longs, on fait les mêmes folies à la baisse des taux qu’on en a fait à la hausse, c’est un paramètre que Jacques Frigitt ne rend pas en compte hélas

    Le Royaume Uni et la France ont des agglomérations de plus de 10 millions d’habitants donc une dynamique urbaine qui les déplace vers le marché mondial, elle devraient moins baisser en moyenne
    La graphique de l’Espagne est impressionnant, on voit bien que la moitié du marché est faite par les étrangers
    J’aimerais pas être un banquier immobilier


    • Helios Le 16 juillet 2012 à 07h55
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      Il me semble que le Japon a des agglomérations encore plus grandes, et encore plus tournées vers le marché mondial, et pourtant ça a baissé de 65%.


    • chris06 Le 16 juillet 2012 à 08h19
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      @jp,

      “La graphique de l’Espagne est impressionnant, on voit bien que la moitié du marché est faite par les étrangers”

      de quel graphique parlez vous?  Je ne vois qu’un graphique de l’évolution du prix, comment en déduisez vous que la moitié du marché est faite par les étrangers?


      • jp Le 16 juillet 2012 à 08h41
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        oui l’Espagne est la 2eme hausse derrière UK, et c’est ainsi l’Espagne construit énormément pour les immigrants, actifs et retraité, des résidences secondaires ou principales, elle construit plus de 2 x fois plus de logement par habitant que la France par exemple


        • chris06 Le 16 juillet 2012 à 09h52
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          on est d’accord mais je ne vois toujours pas à quoi vous voyez que la moitié du marché immobilier espagnol est faite par les étrangers.

          Pour info:

          link to idealista.com 

          La part des étrangers dans le marché immobilier espagnol était de 12% en 2006 (au plus haut de la bulle), elle est tombée à 6% en 2009.

          On est loin de 50%. 


          • nanne Le 16 juillet 2012 à 14h26
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            Peut être faut-il comprendre que la moitié du marché immobilier espagnol est faite “pour” les riches étrangers qui viendront de toute l’europe passer leurs vieux jours au soleil . Olé !


    • Simon Le 16 juillet 2012 à 08h23
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      Les courbes immobilières ne pourront pas toujours se ressembler sur des pays aux conditions démographiques divergentes:
      Le Japon perd déjà en population nette (-25% d’habitants d’ici à 2050, taux de fertilité: 1.21 enfant/femme, Peu d’immigration).
      La France (1.96 enfant/femme) et les USA (2.05) sont encore loin de ces chiffres.
      L’Allemagne (1.41 + immigration) a une population stag-décroissante: prix fixes.
      L’Espagne (1.47, Immigration négative), elle, a perdu la tête et ne devrait pas se relever avant plusieurs décennies.


      • Fabrice Le 16 juillet 2012 à 09h03
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        Simon il y a tout de même une anomalie si on suit votre idée pourquoi les USA se trouvent en pleine chute avec un taux de natalité de 2.05 alors que la France avec 1.96 continuait à progresser dans la même période ?

        de plus pourquoi la Chine qui a une population qui continue de croître malgré sa politique de natalité est sous surveillance du fait d’une bulle immobilière pire que l’Espagne :

        link to lepoint.fr


      • Helios Le 16 juillet 2012 à 09h11
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        Dans le cas de l’Espagne (et des Etats-Unis) ce n’est pas l’évolution de la population qui influence les prix de l’immobilier, c’est plutot le contraire. Quand les prix flambaient il y avait une très forte immigration, et depuis l’explosion de la bulle les flux vont dans l’autre sens, les gens quittent l’Espagne.
         
         


      • chris06 Le 16 juillet 2012 à 10h15
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        bien d’accord avec Helios et Fabrice, la croissance démographique n’explique pas pourquoi, par exemple, en France, les prix se sont mis à grimper beaucoup plus vite que les revenus dans les années 2000.
        Dans les années 60 la croissance démographique française était bien plus forte que dans les années 2000, pourtant les prix augmentaient beaucoup moins vite par rapport aux revenus.

        D’accord avec l’idée que la démographie peut influencer ces courbes mais je ne pense pas que ça soit le facteur le plus important. Vouloir à tout prix stimuler l’acquisition et l’endettement hypothécaire des ménages par toute une série de dispositifs et des taux toujours plus bas me semble beaucoup plus déterminant. 


        • nanne Le 16 juillet 2012 à 14h40
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          La structure de la Pyramide des âges joue aussi sur la dynamique de la demande. Dans les années 2000 les derniers babyboomers ont eu 25 ans, on avait donc une classe dâge “primo-accédante” très nombreuse : la moyenne dâge est de 25 ans au premier achat avec un pic vers 28/29 ans.
          Plus la population vieillit, plus le nombre de vendeurs potentiels augmente. Le vieillissement de la population en France est susceptible d’avoir un effet sur l’offre de logement, tandis que parallèlement la diminution de la propportion de la population en âge d’effecteur son premier achat va aller en diminuant.


          • nanne Le 16 juillet 2012 à 14h41
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            Pardon, 35 ans au premier achat avec d’importantes disparités régionales.


  4. Rodolphe Le 16 juillet 2012 à 09h55
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    C’est intéressant de voir la relative stabilité des prix de l’immobilier en Suisse.
    Pourtant j’écoute de temps en temps les radios de la RTS. Dans leurs flashs infos, ils parlent régulièrement du prix de l’immobilier ; qu’il est probablement dans une bulle spéculative.
    À la vue de ces graphiques, que doit-on dire de la Belgique et de la France ?
     
    Concernant le marché US : j’ai vu en mai dernier un grand studio d’environ 40 m2 environ au 225-est de la 36ème rue à Manhattan. Avec parquet, cuisine équipée et salle de bain. Tout ça au standard américain ! Prix : 359 000 USD (285 000 EUR) : le prix d’un studio de 35 m2 à refaire au fond du 20ème à Paris.
    Aussi, j’ai vu des petites annonces pour acheter des condominiums en Floride à partir de 60 000 USD (50 000 EUR).


    • Xcinn Le 19 juillet 2012 à 18h40
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      Olivier est parti d’une base 100 à une date donnée, rien ne dit que l’immobilier n’était pas déjà trop cher à ce moment là (cf la courbe du Japon)


  5. Pueblo Le 16 juillet 2012 à 10h55
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    Merci Olivier d’inclure la Belgique dans vos graphiques pour vos lecteurs belges francophones !


  6. DAN Le 16 juillet 2012 à 11h12
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    Ces graphiques nous montrent les pays dont l’économie est saine et dont les moeurs sont celles de pays démocratriquement sain avec une ethique correspondante. Pourquoi en France les prix ont flambé et artificiellement maintenus haut ?
     


    • Le Bigourdan Le 16 juillet 2012 à 13h01
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      Les lois Robien puis Scellier ,dans l’investissement locatif ,ont eu un impact fort sur les prix de l’immobilier.
      Ces lois ,faites pour que les acheteurs puissent défiscaliser ,ont permis aux promoteurs immobiliers de répercuter à la hausse les prix de ventes des logements neufs.
      Les premiers pénalisés ont été les primo-accédants qui ne bénéficient pas de réduction d’impôts sur les intérêts payés ( sauf en 2008 et 2009) 

      Les nouvelles normes BBC en vigueur et en évolution contraignante permanente ont aussi eu des conséquences  non négligeables sur l’augmentation des  coûts de revients des logement neufs. 


  7. Ivan Le 16 juillet 2012 à 12h01
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    Il me semble difficile de tirer des déductions d’une simple corrélation statistique. Particulièrement concernant l’immobilier. Comme l’ont souligné de nombreux commentateurs le marché de l’immobilier est soumis à de nombreux paramètres très divers (pour ne donner qu’un exemple, il y a très peu ou pas du tout d’homogénéité concernant le marché français : il faut ainsi distinguer l’ile de France, Paris intra-muros, la côte d’azur etc… des autres régions. A l’intérieur d’une même région ou d’un département, les “moyennes” ne veulent pas dire grand chose non plus tant l’hétérogénéité est grande. De même entre les grands centres urbains et les zones rurales au solde migratoire déficitaire etc…) On trouve entre autres les taux d’intérêts, le taux d’occupation des logements et les mises en chantier, la pression démographique, l’évolution du pouvoir d’achat, l’attractivité des territoires, les incitations et dispositifs fiscaux…
    Tirer une conclusion d’une seule corrélation statistique, comme l’évolution globale des prix immobiliers ci-dessus, parait aléatoire. Ainsi, si l’on prend les chiffres mais pour une période plus grande, comme ici link to les-crises.fr avec le montant annuel des transactions immobilières depuis 1825, on constate que la hausse est continue depuis l’après guerre. Dans quelle mesure parler alors de “bulle” sur plus de 60 ans ? Si l’on met en rapport cette courbe avec celle de la mise en construction de logements on constate également une corrélation, la stagnation des mises en chantier depuis les années 80 correspondant à la tendance haussière des transactions ou à la forte hausse du prix des logements visible ici : link to les-crises.fr.
    Le palier sur lequel semble devoir se heurter cette hausse étant celui de la capacité d’endettement des ménages et leur taux d’effort pour le logement en % du revenu, encore faudrait-il définir la valeur de ce palier, à savoir la capacité d’endettement des ménages français : link to les-crises.fr ce qui rentre en corrélation avec le pouvoir d’achat global des ménages et la conjoncture économique…
    Olivier Berruyer fait un gros travail de compilation de données. C’est salutaire. Après il faut également réaliser un travail de croisement de ces données pour en tirer quelque chose de valable. C’est, il me semble, le boulot des “data miners”. Ainsi, sur l’immobilier français, il serait intéressant de croiser les différentes données compilées ici même pour avoir une vue plus “scientifique” et rationnelle de la possible évolution du marché français.


  8. Nicolas Le 16 juillet 2012 à 12h36
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    je lis plusieurs commentaires qui évoquent les raisons de la montée des prix immobiliers en France.
    Mon opinion est qu’il y a eu 3 facteurs qui ont incité ceux qui ont de l’argent :
    1) loi scellier avec déduction de 25% de 300KE (sur 9 ans) possible chaque année …(démentielle, cette loi)
    2) les baisses prévisibles des montants des retraites (d’où les investissements locatifs)
    3) le psychodrame de 2008 avec le risque de faillite des banques, il valait mieux acheter un logement à n’importe quel prix que de perdre son argent en banque.
    D’où je pense cette inflation démentielle surtout sur Paris de mon point de vue.
    Je peux me tromper mais je connais pas mal de Cadres supérieures qui ont fait le choix du Scellier en me citant ces raisons.
     
     


  9. Luc van Mulders (Serfix blog) Le 16 juillet 2012 à 13h16
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    Bonjour,
    Encore un fois merci pour ces graphiques Olivier, sympa.
    C’est dommage que beaucoup ne se rendent pas compte de la situation ou pire ne souhaitent pas ou plus la voir comme elle est devenue.
    Plus tard, lorsque nous aurons besoin d’énergie, il y aura encore des problèmes de dévaluations immobilières suite à l’exploitation “à tout va” du gaz de schiste (voir le clip sur mon blog en commentaire sous le billet actuel, des personnes qui en savent plus sur les inconvénients – du gaz dans l’eau, etc …).
    La Chine va moins bien mais pas aussi mal qu’en 2008. C’est donc peut-être le bon moment de prendre des actions de photovoltaïque matraquées qui sont encore au tout début de leur histoire (comme en 1980 avec l’informatique qui a explosé ensuite).
    La société chinoise où j’ai choisi d’investir, a reçu 9 milliards de la “China “Development Bank” pour son développement futur dans ce domaine d’avenir. Cette entreprise a aussi des contrats LT avec bien d’autres fabricants pour les waffers qu’elle fabrique (qui est une partie incontournable à la fabrication de ces panneaux photovoltaïques recyclables).
    Dans le futur, toutes les nouvelles maisons auront probablement des panneaux photovoltaïques (et mieux encore  – à suivre) sur leurs toits (ou ailleurs).
    “La valeur d’un bien immobilier est un bon placement jusqu’au jour où le monde change autour de lui” (Luc van Mulders).


    • Helios Le 16 juillet 2012 à 15h01
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      D’après Jancovici les panneaux photovoltaïques “présentent l’inconvéninent rédhibitoire de nécessiter pour leur construction une quantité d’énergie proche de celle qu’ils sont susceptibles de restituer au cours de leur vie”.
       


      • Tassin Le 16 juillet 2012 à 15h10
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        Jancovici dit, mais Jancovici ne sait que défendre le nucléaire, quitte à mentir sur les autres énergies.
        Le photovoltaïque en fonction des technologies et du lieu d’implantation du panneau a un temps de retour énergétique entre 6 mois et 3 ans.


        • Helios Le 16 juillet 2012 à 15h23
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          Il doit bien y avoir un moyen de calculer cela. Et cela dépendra aussi de ce qu’on prend en compte (ou qu’on oublie) quand on calcule le retour énergétique. Quelles sont les sources sur la validité des affirmations de Jancovici ?
           


          • Soulages Le 17 juillet 2012 à 07h12
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            Source AIE (Agence Internationale de l’énergie) ;
            temps de retour énergétique (Énergie utile nécessaire à la fabrication/logistique du PV / Puissance moyenne de production du PV au cours de sa vie) : Entre 1,5 et 5 ans pour la filière des PV au silicium (pire cas en termes d”énergie grise). La durée de vie du PV est estimée entre 15 et 30 ans


        • Alain Le 16 juillet 2012 à 18h14
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          @Tassin
          Source(s) avec méthode de calcul claire ?


          • Fabrice Le 16 juillet 2012 à 20h44
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            soyons logique Jancovici a sur ce point raison que des panneaux voltaïques produit avec de l’énergie charbon (comme en Chine) puis transporté avec une quantité non négligeable de pétrole même si c’est à bord de surper cargos mais c’est valable pour tout produit.
             
            c’est un peu comme consommer local l’impact est moindre sur l’environnement or on a sacrifié l’embryon de production photovoltaïque en France.
             
            Il oublie juste que le nucléaire est issu d’une matière première dont les stocks sont encore plus limités que le pétrole surtout si la chine décide de diversifier ses sources énergétiques.
             
            A mon avis la solution n’est pas dans un mixe nucléaire, photovoltaïque, éolien, hydroélectrique le temps qu’une solution pérenne soit trouvé de manière efficace s’opposer est contre-productif et nuis aux innovations. 
             
            Les déchets nucléaire sont déjà un problème mais si arrêter le nucléaire chez soi, à la manière allemande importer les énergies de chez les autres peu importe la manière c’est aussi nuisible, et limiter sa vision au lieu de penser aux conséquences au global (non la pollution ne s’arrête pas aux frontières) surtout si pour palier le nucléaire on utilise du charbon, on se fichera des conséquences des déchets si on meurt étouffés, sous 10 mètres d’eau ce qui risque d’arriver assez vite selon le club de Rome ou link to notre-planete.info.
             
            Soyons un peu lucide et tentons de sortir des dogmes d’un bord ou de l’autre pour trouver une solution la plus rapide possible.
             


          • Fabrice Le 16 juillet 2012 à 20h47
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            pardon je rectifie “à mon avis la solution est dans un mixe”
             


          • Tassin Le 17 juillet 2012 à 10h22
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            @ Alain :
            Mes sources c’est moi même :-)
            Je travaille dans l’énergie j’ai accès et utilise quotidiennement des données concernant les différentes sources de production.
            Si vous voulez une source officielle un peu plus haut Soulanges a répondu en donnant les chiffres de l’AIE.


        • horst Le 17 juillet 2012 à 11h33
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          @ Tassin : Ne faut il pas aussi regarder le coût du PV, de son installation, de son entretien et le comparer voir en faire un ratio avec l’énergie totale que va restituer le PV jusqu’à son démentelement?


  10. Davids Le 16 juillet 2012 à 13h56
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    Bonjour,
    Je suis un peu etonne uqe personne ne fasse de commentaire sur l’Irlande, alors que c’est elle qui a creve le plafond dernierement.
    On y trouve une forte natalite et un fort taux de proprietaire mais ce qui a permis cette folie etait la facilite d’endettement permise par les banques (le produit vedette etant le tracker suivant le taux de la BCE, produit sur lequel les banques perdent enormement d’argent aujourd’hui).
    Cependant, au contraire des USA ou les banques ont revendu leurs actifs immo sous forme derivee, les banques irlandaise les ont gardes et auraient fait defaut si ce n’etait le renflouement/nationalisation decide en urgence en septembre 2008.
    Aujourd’hui le passage des actifs a la bad bank a permis de ne pas avoir du vendre et soutien artificiellement les prix… sauf que les transactions sont figees.
    Je suis etonne que parlant de prix immobiliers, il n’est pas fait mention de l’influence du secteur bancaire (et de la regulation de celui-ci).
    Le commentaire de Fabrice, concernant les taxes perçues sur les ventes immobilières qui baisseront quand les volumes/prix baisseront:
    C’est ce qui s’est passe en Irlande. La croissance immobiliaire a permi de financer une part tres importance de l’etat providence (et de maintenir un budget positif et d’avoir un endettement limité). Depuis il faut continuer a financer tout ce qui a ete initie, alors que les ressources se sont taries…
    -Merci Olivier pour le travail formidable


    • Fabrice Le 16 juillet 2012 à 14h40
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      Aie c’est bien ce que je craignais, tu confirmes le doute que j’avais Davids, merci !

      Je vais fortement envisager à cultiver un petit jardin moi si ça continue comme ça.


      • Marcus Le 16 juillet 2012 à 16h16
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        Bonne initiative !


  11. reset Le 16 juillet 2012 à 15h56
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    par-ce-que on a une génération d’aristocrate par le saint esprit ils ont de l’épargne toute l’épargne du pays les autres ont des crédits.
    Ils ont eux de plus gros salaire que les générations suivante ( vive le saint esprit ) et maintenant de grosse retraite bien plus importante que les salaires des travailleurs suivit du saint euro qui leur a fait gonfler leur fausses épargnes ils chassent les résidences secondaires ou principale pour les moins riche d’entre eux et font enfler les prix bienvenue dans le monde poste révolutionnaire.


    • jp Le 17 juillet 2012 à 08h42
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      c’est surtout parce que suite à l’euro pas mal de pays – comme l’Irlande, et comme ici le Portugal – se sont retrouvés dans une ambiance taux très bas, inconnue pour eux, donc les banques ont formaté des crédits longs avec des mensualités de remboursement très basses, ce qui a crée une euphorie
      Je vois des gens incroyablement endettés, à vie, mais qui trouvent somme toute que cela n’est pas cher puisque la mensualité de remboursement est supportable (quand ils ont du travail). Une banque comme Banco Geral de Depositos, qui était publique y est allée à fond la caisse, sans aucun sens de la responsabilité vis à vis des gens qui sont asservis pour leur vie entière. A côté de chez moi, le Crédits Agricola porte un gros  immeuble vide depuis 10 ans ! et il doit valoir un max à son bilan.
      Parallèlement le marché locatif est quasi nul, les résidences principales et secondaires sont en grande partie inoccupées (les enfants vivent chez les parents) ce sont des biens considérés comme des aubaines, précieux. Naturellement invendable ! c’est pire encore dans les résidences de luxe d’Algarve. Les anglais s’endettaient en euro, pour rembourser avec des ressources en livre, qui naturellement s’est effondrée depuis, donc il y a des milliers de grandes villas à vendre, pire que la Floride, mais les prix baissent très lentement
      Il faut ajouter que tout cet immobilier est globalement de mauvaise qualité : les normes d’isolation thermique sont insuffisantes, presque 100% bénéficie d’un hors d’eau excellent mais sans ventilation, ce qui les rend malsaine, tout le monde doit repeindre tous les ans car les maisons moisissent l’hiver, l’isolation phonique est rudimentaire, le chauffage est souvent inexistant – radiateur électrique d’appoint et cheminée -. Autrement dit, au regard du cout de l’énergie, cet immobilier est ce qu’il ne fallait pas faire. Et comme les normes sismiques sont excellentes, que les surface habitables sont énormes ça va couter très cher à détruire. (passons sous silence tout le nouveau Lisbonne au sud du Tage en cas de tsunami comme celui de 1755)
      je n’exagère pas le diagnostique. l’immobilier suite à l’euro a été dans les pays peu industriels un casino pour les banques, les Etats, les collectivités territoriales, les promoteurs et les bétonneurs. Et il faut vraiment lier la folie immobilière à la folie des taux, car les taux hyper bas ont complétement tordu l’épargne, l’investissement, autant que l’inflation en son temps et les taux hyper hauts. Il y a bien un lien entre le monétarisme et la création de bulles immenses, destructrices de l’économie durable.
       


  12. empireofpassion Le 16 juillet 2012 à 16h44
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    Je suis frustré, je ne vois pas les Pays-Bas. Les données sont pourtant facilement disponibles depuis le site internet du bureau des statistiques hollandais et c’est un cas d’école de politique délibérée du développement du secteur immobilier et financier par le crédit. La majorité des hypothèques ici sont d’un type particulier: on ne rembourse jamais le principal, on ne paie que des intérêts que l’on déduit des impots. Il existe aussi d’autres types très prisés, comme celles où on investit un capital en bourse en parallèle dans l’espoir qu’il augmente et rembourse le principal au bout de 30 ans.
    La bulle a explosé en 2008 et depuis le marché baisse lentement. A partir du 1er janvier 2013, seules les nouveaux contrats d’hypothèque du type traditionnel (à annuités) permettront une déduction d’impôts.
    J’ai les chiffres (indice immo et nombre de transactions mois par mois depuis 1995) si vous êtes interessé. Il y a aussi une animation très intéressante sur le site du bureau des statistiques hollandais, consultable ici:
    link to cbs.nl


  13. Marcus Le 16 juillet 2012 à 19h06
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    Conversation avec Pierre Rhabi :
     
    link to rue89.com


  14. Primo désabusé Le 16 juillet 2012 à 19h25
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    Dès 2006, des observateurs éclairés ont alerté sur l’existence d’une bulle immo en France, force est de constater que 6 ans plus tard, la situation a bien empirée. Beaucoup trop d’acteurs ont profité de cette hausse : collectivités, états, notaire, banques, agent immo, promoteurs…et les moutons, aveuglés par la perspective de plus-values sans comprendre que ce qu’ils gagnaient d’un coté, ils le perdaient dans leur futur achat. Ajoutez à cela, l’absence de statistiques précises et transparentes voire même la désinformation (à la moindre occasion, on interroge untel de chez C21, ou tel autre de chez Nexity…) Bref, seul un bon coup de massue peut ramener tout ce petit monde à la réalité, tel que la hausse des taux d’intérêt. Sans quoi, le marché pourrait encore très bien rester dans cette irrationalité la plus totale.


  15. Miclav Le 20 janvier 2013 à 11h38
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    Bonjour,
    peu de chance de lire une réponse, vu que j’arrive un peu tard sur ce billet…
    Mais bon…

    Légende sur un des graphiques :”[...] on peut rester relativement pessimiste sur les capacités de rebond de l’immobilier américain.”

    Plus quelques commentaires qui laissent échapper cet impensé : immobilier cher = mieux.

    On sait qu’on est dans une bulle à ce niveau, les prix en France ont encore étés qualifiés de surévalués par je ne sais plus quel journal économique anglophone. Je ne vais pas faire une recension ici de tous les articles ou avis d’agences qui vont dans le même sens.

    Est-ce que cette surévaluation n’entraine pas une immobilisation (c’est le cas de le dire) dommageable pour la reprise de l’économie, de épargne des citoyens (pouvoir d’achat, investissements, remboursement dette publique…)?

    A qui profitent des prix hauts, si ce n’est aux rentiers et aux spéculateurs?
    Quiconque habite les (ou les logements) qu’il possède ne perdrait rien en cas d’explosion de la bulle : soit il garde son logement et ne se trouve dons pas lésé, soit il le revend moins cher pour reprendre un logement dégradé d’autant… Où est le problème?
    Y a t-il quelque chose qui m’échappe?

    On parle des performances de l’économie allemande (à pondérer sur pas mal de points d’ailleurs), et si on mettait ça en relation avec les prix plus “justes” de l’immobilier outre Rhin?

    Évidement, je ne parle pas de nulle-part (35 ans, 2 enfants et toujours locataire d’un appart trop petit et trop cher à Paris), ma situation personnelle me rend sensible au sujet. Mais en tâchant de m’élever un peu de mon rôle de père de famille, je ne vois que du bon à un éclatement de cette bulle qui détourne les ressources monétaires de leur fonctions (un lien avec l’épineux sujet de la création monétaire?…)

    J’aimerais beaucoup lire Olivier sur ce rapprochement.

    (Mais pas sûr qu’il ait le temps ni l’envie de déterrer un sujet vieux de 6 mois…)

    En tous cas merci pour tout ce travail.
    Miclav


    • Guille Le 21 janvier 2013 à 16h59
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      Bonjour Miclav,
      Idem père de famille 33 ans – 2 enfants mais à Toulouse :-)
      A qui profite les tarifs élevés : aux rentiers et aux spéculateurs comme tu l’as dit mais aussi :
      - aux banques qui pouvaient inscrire la valeur de leur immobilier en fond propre (d’où des logements ou bureaux vides car ce n’était plus que des lignes comptables dont la valeur augmentait sans effort) – je crois que cela a changé avec les nouvelles normes,
      - et surtout aux communes/Etat qui ont pu s’enrichir grâce aux diverses taxes sur l’achat des logements. Cela va faire très mal pour leur finance.

      Bref beaucoup de monde y trouvait son compte et plus globalement la génération baby-boom (et donc nombreuse): génération des 30 glorieuses, génération de la retraite dorée à 60 ans qui surcharge la nôtre et les suivantes qui seront au travail jusqu’à 67 ans.

      Tu te rends compte que mes grand-parents ont acheté leur logement en s’endettant sur 10 ans avec 1 salaire (militaire) et 3 enfants ? Ils se sont vraiment saignés mais quitte à faire le même effort sur 10 ans, je suis d’accord.
      Tu te rends compte aussi qu’il va falloir 1 actif pour 1 retraité d’ci 3 à 5 ans. Eux c’était 1 pour 4. Et cerise sur le gâteau leur retraite représentera 95% de notre salaire contre 75% auparavant ….

      Donc pour revenir à ta réflexion, quelque chose m’échappe aussi !! Je suis perplexe … j’ai l’impression que l’on veut échapper à la déflation en augmentant les taxes plutôt que laisser filer les prix …
      Selon moi plus vite et forte viendra la chute de l’immobilier, plus vite l’économie générale sera saine (et tant pis pour ceux qui ont acheté entre 2007 et 2012).

      En tout cas en tant que locataire je me sens libre – triste de ne pas habiter chez moi mais libre !!

      Allez on verra bien comment évolue les choses en 2013 !


  16. miclav Le 22 janvier 2013 à 00h08
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    Bref beaucoup de monde y trouvait son compte et plus globalement la génération baby-boom (et donc nombreuse): génération des 30 glorieuses, dis-tu…

    Il y aurait une façon encore plus douloureuse de dire ça : les parents des actuels trentenaires font payer ces plus-values indues à leurs propres enfants (ou à ceux des voisins, mais ça revient au même)!

    Pour ce qui est des retraites, le problème est différent. Ce système par répartition a été calculé sur la base d’autres paramètres, il suffirait d’ajuster à la nouvelle donne. ça a été un choix de société à l’époque avec ses détracteurs, ça le reste, les ressources sont là.

    Mais pour en revenir à la bulle, ça me semble être un des points centraux de la déroute actuelle : une captation de ressources pas encore très documentée (bon je ne suis pas un expert non plus…) qui me semble impacter de façon non négligeable l’activité.

    Bref, je suis un peu dans le brouillard et j’attends confirmation (ou démontage) de mes impressions.
    J’en reparlerai au prochain post d’Olivier sur le sujet…


  17. Philippe Le 13 novembre 2013 à 16h45
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    Les Suisses sont impressionnants, quelle régularité dans la progression!
    Je pense que tu connais les travaux de friggit qui reprennent le prix de l’immobilier en fonction du pouvoir d’achat des ménages.
    En France, il faut bien faire la distinction entre Paris et province, car Paris a beaucoup plus augmenté que la province (augmentation double). En tout cas, on a une vraie déconnexion entre le pouvoir d’achat et le prix de l’immobilier. Comment acheter à Paris lorsqu’on est smicard? si un appartement de 40m² coûte 400 000 €, il faut environ 280 mois de travail, sans compter les dépenses mensuelles, soit environ 23 ans pour acheter un appartement. C’est à peu près impossible, et même en province ça reste difficile.
    On a donc de grandes chances d’avoir une correction des prix dans les années qui viennent.


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