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24.octobre.201524.10.2015 // Les Crises

L’urbanisme et la loi Macron, par Olivier Soria

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Par Olivier Soria, Professeur de droit à KEDGE, pour le site www.les-crises.fr

Loi du 12 août 2015 Loi n°2015-990 du 6.8.15 : JO du 7.8.15 (art. 111 / CU : L.480-13)


Le Code de l’urbanisme réglemente les conditions de l’action en démolition consécutive à l’annulation d’une autorisation de construire par le juge administratif (CU : L.480-13). Jusqu’à présent, il prévoyait que, lorsqu’une construction était édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne pouvait être condamné par le juge judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis avait été annulé par la juridiction administrative.Or, lorsqu’une autorisation d’urbanisme était contestée, l’existence d’un recours en annulation était susceptible de faire craindre une démolition ultérieure à l’ensemble des acteurs de la construction. Bien que juridiquement rien ne s’oppose à la poursuite des travaux, le contentieux contre les autorisations de construire avait un effet paralysant, et ce, quelle que soit la nature du projet (construction d’une maison individuelle ou opération immobilière comprenant plusieurs logements). D’ailleurs, les banques n’autorisaient le déclenchement des prêts que sous la condition que le permis soit purgé de ses voies de recours.Dorénavant cet article n’autorise une action en démolition à la suite de l’annulation d’un permis de construire que sur certaines zones à risques ou particulièrement sensibles du point de vue patrimonial ou environnemental. Désormais, l’article L.480-13 du CU liste les zones concernées de manière exhaustive.Ainsi, cette liste comprend notamment :

  • certains espaces vulnérables : les réserves naturelles et leur périmètre de protection (Code de l’environnement : L.332-1), la bande littorale de cent mètres (CU : L.146-4, III), les espaces, paysages et milieux du patrimoine naturel et culturel montagnard (CU : L.145-3, II) ou encore les sites désignés Natura 2000 (Code de l’environnement : L.414-1).
  • un ensemble de sites sensibles : les zones figurant dans les Plans de Prévention des Risques Technologies (PPRT) dans lesquelles les aménagements, constructions ou extensions sont interdits ou subordonnés au respect de certaines prescriptions (Code de l’environnement : L.515-16, I), ou encore les périmètres des servitudes relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) lorsque les servitudes instituées comportent une limitation ou une suppression du droit d’implanter des constructions ou des ouvrages (Code de l’environnement : L.515-8).
  • certaines zones ou périmètres de protection au titre de la préservation du patrimoine architectural et urbain : les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Code du patrimoine : L.642-1), ou encore les périmètres de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques (Code du patrimoine : L.621-30, alinéas 4 et 5).

L’action en démolition doit toujours être engagée dans un délai, au plus tard de deux ans suivant la décision devenue définitive de la juridiction administrative annulant le permis de construire.

En fait, le problème qui se posait pour le gouvernement était comment assurer les investissements des promoteurs sans pour autant mettre en cause le pouvoir des Maires dans le cadre de l’élaboration des SCOT et des PLU ?

En réalité si nous regardons de plus près, toutes les zones de protection spéciales, comme les EBC (Espace boisé à conserver), les zones Natura 2000 ou encore les zones agricoles et naturelles etc restent protégées, seules les zones U ou AU sont concernées par cette réforme. En effet, ces zones sont des espaces dévolus à la construction ou à des futures constructions et ne sont plus protégées, sauf, celles concernant le patrimoine architectural et urbain. Dès lors, un promoteur qui ferait construire un immeuble non conforme à la réglementation de la zone, par exemple une hauteur de façade, ou encore un éco-quartier ne verra plus son immeuble démoli, malgré l’annulation de son permis de construire. De même, un particulier pourra déposer un permis bidon, avoir l’autorisation de sa Mairie et construire tout autre chose, par exemple augmenter les surfaces de construction, faire des lots dans sa propriété, alors que c’est interdit par une réglementation de zonage, même mieux construire un immeuble dans une zone consacrée à l’habitat individuel et avoir un certificat de conformité avec le permis, si la Mairie ne fait pas d’objection dans un délai de 3 mois. Comme les Mairies n’ont pas le temps et le personnel pour vérifier la conformité, le projet deviendra légal. Impressionnant, d’un point de vue juridique c’est tout simplement un déni de justice. C’est-à-dire que quelle que soit la décision de justice, elle ne s’appliquera pas, et c’est un gouvernement dit « socialiste » qui fait voter cette loi, sans que le C. Constitutionnel ait à redire de quoi que ce soit sur la constitutionnalité d’une telle mesure ??? On mesure sur cet exemple les limites d’un C. Constitutionnel bien plus politique que juridique.

Certes les possibilités des requérants qui souhaiteraient interrompre la construction demeurent sur le papier puisqu’ils peuvent toujours agir par voie de référé suspension. Dès lors qu’elle a un intérêt à agir, toute personne peut déposer dans les deux mois suivant la délivrance et l’affichage du permis de construire, un référé suspension devant le juge des référés. Ce dernier statue dans un délai de quinze jours. Cependant, c’est oublier la pratique jurisprudentielle des tribunaux à leur sujet. En effet, il faut soit démontrer l’urgence, soit préciser qu’il y a une violation manifeste du droit. Dans la réalité, très rare sont les décisions de référé suspendant l’action. De plus, la pratique des tribunaux judiciaires de condamner à la démolition d’un immeuble est très rare en France. En général, et tous les défenseurs de la nature le savent, une fois la bâtisse construite, elle n’est quasiment jamais détruite. Nous avons de quoi nous inquiéter pour l’avenir de notre cadre urbain, car cette réforme est la porte ouverte à de nombreux abus de la part des promoteurs qui aboutiront à une explosion des contentieux privés pour troubles anormaux du voisinage…Cela pourrait induire de même une augmentation des demandes d’indemnités de la part des requérants au titre de l’article L.480-13 du CU en lieu et place de la démolition. Ces indemnités pourraient être reportées sur les maires auteurs des autorisations d’urbanisme.

Enfin pour finir et constater le grand n’importe quoi, il suffit d’aller faire un tour sur les questions écrites déposées par les députés. C’est éloquent, personne ne sait comment appliquer cette loi. De nombreux députés s’inquiètent qu’en cas de construction sans permis de construire, le Maire en temps normal a la possibilité de régulariser après coup le permis de construire et ceci au mépris des règles d’urbanisme, mais un particulier ou une association pouvaient demander la démolition de l’immeuble devant les tribunaux, qu’en sera-t-il demain ?

Hé bien nous pouvons en douter…

Nous vous proposons cet article afin d'élargir votre champ de réflexion. Cela ne signifie pas forcément que nous approuvions la vision développée ici. Dans tous les cas, notre responsabilité s'arrête aux propos que nous reportons ici. [Lire plus]Nous ne sommes nullement engagés par les propos que l'auteur aurait pu tenir par ailleurs - et encore moins par ceux qu'il pourrait tenir dans le futur. Merci cependant de nous signaler par le formulaire de contact toute information concernant l'auteur qui pourrait nuire à sa réputation. 

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Patrick Luder // 24.10.2015 à 06h13

La justice avec ses lois annexes normes et jurisprudences, n’est qu’une opportunité commerciale pour toute une frange de “métiers” de services. Les lois ne sont plus faites pour faire régner l’ordre de manière compréhensible pour tous, elles ne sont qu’un enchevêtrement juridique inextricable permettant finalement tout et n’importe quoi, pourvu que l’on y mette les moyens. Si vous voulez une épuration des lois, donnez-les à faire par un groupe de citoyens (simples personnes prises au hasard), mais ne les donnez surtout pas à faire par des juristes …

34 réactions et commentaires

  • Rhubarbe // 24.10.2015 à 00h40

    Oui ben ça reste au niveau moyen des lois consanguines socialiste visant a favoriser une catégorie spécifique de la population, les riches. Couplez ça avec la taxe confiscatoire sur les terrains à bâtir détenus par les particuliers et vous avez tout compris. C’est bien connu que construire des merdes en béton que personne ne peut s’acheter ça aide a régler le problème du logement ET la croissance en même temps. Banco. Oupah.

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  • Patrick Luder // 24.10.2015 à 06h13

    La justice avec ses lois annexes normes et jurisprudences, n’est qu’une opportunité commerciale pour toute une frange de “métiers” de services. Les lois ne sont plus faites pour faire régner l’ordre de manière compréhensible pour tous, elles ne sont qu’un enchevêtrement juridique inextricable permettant finalement tout et n’importe quoi, pourvu que l’on y mette les moyens. Si vous voulez une épuration des lois, donnez-les à faire par un groupe de citoyens (simples personnes prises au hasard), mais ne les donnez surtout pas à faire par des juristes …

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    • Incognitototo // 24.10.2015 à 14h34

      Absolument d’accord Patrick, l’occultisme juridique (mais aussi médical, institutionnel, financier, et cetera) est une entourloupe cultivée par des castes de parasites profiteurs… qui n’ont que deux buts :
      – perpétuer les places de ceux qui s’en nourrissent et s’en enrichissent,
      – s’affranchir de la démocratie… bé oui, c’est bien connu, les simples citoyens n’y connaissent rien et ne peuvent donc décider par eux-mêmes.

      Je dois avouer que j’ai fait partie de ces castes… c’est la honte de profiter de ce système d’ignorance savamment entretenu qui me l’a fait quitter…

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      • Téji // 24.10.2015 à 22h37

        Ah, si seulement d’autres, comme vous, acceptaient l’idée de s’être trompé et arrêtaient, ne serait-ce que par leur simple présence, de cautionner ces ‘systèmes’, les choses seraient plus simples… Bravo, donc !
        “Le monde est dangereux à vivre non pas tant à cause de ceux qui font le mal, mais à cause de ceux qui regardent et laissent faire.” (Albert Einstein)

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        • Patrick Luder // 24.10.2015 à 22h53

          ouaippp, ne reste qu’à démissionner, de bleu de bleu … Mais à force, ne reste en place, que les pourris et les injustes, et c’est pas juste non plus !!!

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          • Incognitototo // 26.10.2015 à 02h42

            Oui Patrick, c’est vrai… cependant, on ne peut pas rester dans certains systèmes en restant “honnête”… Vivre en permanence dans un paradoxe (qui par nature est insoluble sans un changement de paradigme), ça change même les gens les plus “solides”… En tous les cas pour moi, ça m’aurait obligé à développer des compétences “schizophréniques”, dont je ne suis pas capable.

            Il y en a d’autres des paradoxes systémiques… On ne devrait confier du pouvoir qu’à ceux et celles qui n’en veulent pas… Alors, comment on fait ? 🙁 Personnellement, j’ai toujours pas de solutions, du moins pour ce genre de problèmes…

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            • Rémi // 29.10.2015 à 19h59

              Et bien oui, nous en sommes là.
              Dans mon métier le controle de gestion je faisait le parralléle avec l’union soviétique. Malheureusement toute mon équipe a trouvé ca très pertinent.

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    • Emile Auguste // 27.10.2015 à 14h28

      Navré de vous contredire mais il est inexact de dire que les lois permettent tout et n’importe quoi.

      De nombreuses contraintes existent même pour les plus fortunés.

      En revanche je suis d’accord avec vous sur l’opportunité de confier (ne serait-ce qu’à titre d’expérimentation) le pouvoir législatif à des citoyens choisis au hasard.

      Je serais plus septique que vous sur ce que cela pourrait apporter à la bonne compréhension des lois mais il me semble qu’il s’agit d’une piste de réflexion intéressante pour lutter contre la captation de l’appareil législatif par des intérêts privés.

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    • jeanne // 27.10.2015 à 23h09

      Je ne suis pas du tout d accord. Vous avez ce point de vue car vous etes neophyte et que vous ne comprenez rien au droit. Comme vous ne comprenez pas c est que le droit est trop complique bien sur. Et bien c est simplement peut etre parce que vous ne comprenez pas ! Et oui nous vivons dans une societe complexe et le droit n en est que le reflet …. egalement complexe.
      Cela dit, je vous recommande la lecture des sociologues et pholosophes du droit qui vous confirmerons que le droit reflete les tensions entre interets sociaux divergents. Il est tout a fait evident que notre legislateur est acquis aux interets des possedants et non plus a l interet general. C est la plitique qu il faut rendre aux citoyens avant tout!.

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  • glazik // 24.10.2015 à 08h10

    Incroyable, nous bétonnons l’équivalent d’un département tout les sept ans ce qui pose un certains nombre de problèmes (inondations, diminution des surfaces agricoles, …) et il faut en plus qu’ils laissent la possibilité aux “truands” de l’urbanisme de s’affranchir du peu de règles qui jugulaient la construction en France. Les villes doivent permettre aux gens qui y vivent d’avoir des espaces verts, des lieux de jardinage, …. Je suis révolté par ces politiques qui ne comprennent que leurs intérêts et non ceux de la société.
    Je vois ça tous les jours, je travaille dans le bâtiment et je suis un ancien agriculteur.

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  • Bigtof // 24.10.2015 à 09h30

    Le fond est intéressant, et le sujet est effectivement inquiétant.

    Mais tout aussi inquiétant est la piètre qualité de rédaction d’un article écrit par un professeur de droit. Sa prose est in galimatia effroyable, les virgules qui permettent d’éclairer en séparant les propositions sont absentes ou placée n’importe comment et les tournuresde phrases alambiquées gênent la compréhension du fond…
    “Ce qui se conçoit bien s’explique clairement et les mots pour le dire arrivent aisément.” On en est loin…
    Aïe, mon Français !

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    • Guadet // 24.10.2015 à 10h16

      Il s’agit d’un professeur d’une “business school” française, où les cours ne doivent plus être donné dans cette langue de ringard qu’est le Français.

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    • soria // 24.10.2015 à 13h22

      Désolé si vous ne comprenez pas le Français juridique, mais j’ai fait simple …

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    • Erwan // 24.10.2015 à 23h12

      Ben moi je l’ai trouvé très clair cet article, parfaitement lisible.

      Evidemment c’est pas de la grande littérature, c’est une explication technique, mais ça reste très compréhensible. Et puis le but c’est surtout de mettre en évidence une (nouvelle) atteinte à l’intérêt collectif, que ni vous (je suppose) ni moi n’aurions été capable, ni n’aurions eu envie, d’aller déchiffrer dans le texte de loi.

      Alors moi je dis juste merci à l’auteur 🙂

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  • Charlie Bermude // 24.10.2015 à 10h07

    Je vois un aspect , de l’égalité des chances économiques , non prévu , par ce genre de réglementation , mais qui risque de s’imposer sans décret .
    A savoir la capitalisation des banques centrales , censée étre , garantie de leurs émissions monétaires . Si cette capitalisation est constituée d’actifs pourris , évalués dit on au prix du marché . ( du marché d’avant l’achat , ce qui vérifierai qu’il y aie prix du marché c’est leur revente au méme niveau ) . Or avec ce genre de loi Macron là , on est dans un schéma de Ponzi , on refile la patate chaude au pékin de base qui lui encaisse les pertes . Point de vue comptable tout est en ordre .
    Point de vue économique , y a effet boomerang , parce que le pékin , c’est le consommateur en dernier ressort , s’il va mal , tout va mal , le batiment avec et la banque centrale , via les banques aussi , parce que la monnaie baisse .
    Et je crois bien qu’on y est là , aux derniéres échéances , vu la récession mondiale qui pointe le bout de son nez , ainsi que la guerre des monnaies le fait savoir ….

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  • Guadet // 24.10.2015 à 10h38

    Ce n’est qu’un épisode parmi tant d’autres de la dérégulation qui détruit les services publics dans leur rôle de favoriser le bien commun.
    Les lois du gouvernement Valls ne font qu’accentuer, comme dans d’autres domaines, la tendance née il y a trente ans de désactiver tout ce qui permettait de favoriser le patrimoine culturel et la qualité de vie dans l’architecture et l’urbanisme.
    Prenons l’exemple de l’Inventaire général des richesses artistiques de la France, créé par Malraux, et qui devait donner un catalogue fidèle de notre patrimoine architectural et mobilier. Cette sous direction a été progressivement diminuée, affamée puis dépecée pour être livrée aux élus locaux. Résultat : on est passé d’un travail scientifique essentiel pour la connaissance du passé, la mise en valeur du pays et son développement, à des campagnes d’agence de communication mettant en valeur des personnalités politiques.

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  • adrien // 24.10.2015 à 11h00

    La loi du 29/08/15 intéresse peu si l’on ne regarde pas son article 29 qui supprime la procédure d’action en démolition contre les permis de construire jugés illégaux, et ses conséquences .
    Cet article rejeté une première fois par le Parlement, a été représenté une nouvelle fois en engageant la responsabilité du gouvernement avec l’article 49-3 de la constitution : passage en force gagnant !

    Au prétexte de limiter les recours abusifs – alors que ceux ci sont moins d’une vingtaine/ an – cet article scandaleux est une incitation à pratiquer le fait accompli, et à garantir l’impunité des aménageurs . Dans l’esprit macronien, il s’agit de supprimer tout frein à l’action des aménageurs et de leurs entreprises, que l’action publique viendrait contrarier : lourdeur du carcan administratif ..ect blablabla (pas car). Certains voient surtout un moyen de contourner l’action des écologistes – ces empêcheurs d’aménager en rond – dans les ZAD (Sivens, Roybon, N.D.des Landes…).

    http://www.lemonde.fr/idees/article/2015/06/19/construction-illegale-demolition-impossible-le-retour_4657720_3232.html

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  • wesson // 24.10.2015 à 11h06

    Je pense que l’on sous-estime grandement la nocivité de notre ministre de l’économie, qui me semble être en réalité un libertarien carrément plus nocif que tout ce que l’on a pu nous infliger jusqu’à maintenant, y compris sous le mandat de M. Sarkozy.

    Ce type a l’envergure et la rigueur morale d’un Tony Blair, et les médias l’ont parfaitement compris. C’est la raison pour laquelle ils le soutiennent mordicus, à coup de sondages “Macron est soutenu par 80% de la population… “.

    Cela prendra du temps pour mesurer l’étendue des dégâts, que l’on peut déjà préfigurer avec le récent accident de bus en Gironde. Stimuler ce moyen de transport – la grande idée de M. Macron – c’est à coup sûr se préparer à d’autres accidents de cette nature, sans même évoquer la casse sociale qui est le véritable objectif de cette réforme.

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    • Ar zen // 25.10.2015 à 19h45

      La loi “Macron”, n’est pas du fait de celui qui porte ce nom, à savoir le ministre de l’économie. Il vous suffit de lire les grandes orientations de politique économique 2014-2015 -GOPE- pour la France pour comprendre que Macron a répondu aux ordres d’un commissaire européen. Aujourd’hui en France 80% des lois viennent de Bruxelles. Ne vous leurrez pas, Macron est un pantin manipulé et aux ordres de la commission européenne. Lisez les GOPE 2014-2015 et vous comprendrez. Les médias sont tout à fait muets à ce sujet.

        +3

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  • Astatruc // 24.10.2015 à 11h20

    Macron:la grenouille qui veut devenir aussi grosse que le boeuf,

    https://fr.wikipedia.org/wiki/Emmanuel_Macron

    En juillet 2015, dans une interview donnée à l’hebdomadaire Le 1, il regrette l’absence de la figure du roi dans la vie politique française :

    « Il y a dans le processus démocratique et dans son fonctionnement un absent. Dans la politique française, cet absent est la figure du roi, dont je pense fondamentalement que le peuple français n’a pas voulu la mort. La Terreur a creusé un vide émotionnel, imaginaire, collectif : le roi n’est plus là ! […
    et Macron rêve de le remplacer……
    L’est culotté le mec, mettre démocratie et roi dans la même phrase, il fallait le faire, ça c’est du Macron!
    Les cons ça ose tout!

      +6

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    • Frédérique // 24.10.2015 à 14h22

      Royaume-Uni, Espagne, Suède, Norvège, Pays-Bas, Belgique sont des monarchies parlementaires où il y a un roi et un parlement élu par le peuple, me semble t-il?

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  • Astatruc // 24.10.2015 à 11h25

    Peut-être vais-je dire une énormité mais cette loi ne va t-elle pas favoriser les entrepreneurs qui vont forer pour le gaz de schiste?en France, en effet, ils pourront commencer , on leur fera un procès qui durera (comme aux usa) et on ne pourra pas les virer.

      +3

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  • René Fabri // 24.10.2015 à 13h24

    La solution serait d’avoir des décisions administratives ou juridiques rapides. La construction ne commencerait qu’après la décision. Mais s’il faut attendre des mois, voire des années, on n’avance plus.

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    • soria // 25.10.2015 à 01h14

      Mais c’est très rapide, au contraire même trop rapide, vu que si le Maire ne dit rien dans un délai de 3 mois, le projet devient légale.

        +2

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  • Kaiel // 24.10.2015 à 15h10

    Macron c’est bien la banque Rotschild, non ? tout est dit.

      +3

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  • Jacko // 24.10.2015 à 23h04

    Désolé, mais quand je vois cette photo de Manu M, des mots me viennent instinctivement à l’esprit : “premier de la classe”, “fayot” (au sens littéral, haricot qui fit pêter), “gendre idéal”, “faux cul de première”, “tête à claque”, “hypocrite”, “âme damnée”, “vendu”, “pathétique”, “insipide”, “pauvre frustré”, “arriviste”, “carriériste”…
    Que le Dieu tout puissant du “néolibéralisme” me pardonne, car j’ai pêché…

      +4

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  • Caliban // 25.10.2015 à 00h57

    Ne serait-ce pas une loi pour prémunir les “GPII” (Gradns Projets Inutiles Imposées) des recours citoyens ?
    http://umap.openstreetmap.fr/fr/map/la-carte-des-projets-inutiles_12246#4/24.97/22.98

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  • Alin Javier Hannier // 25.10.2015 à 10h08

    Abracadabrantesque ; Au final en cas de problème d’urbanisme touchant des constructions érigées en contradiction avec les codes et règlements d’urbanisme, l’Etat et les Municipalités, voire les Maires au final auront à en répondre. Macron veut faire mieux (pire) que dans les pays les plus déréglementés. Ce type est dangereux et ses appuis ne valent pas mieux.

      +1

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  • Florian // 25.10.2015 à 11h54

    Il semble que même les zones jusqu’ici préservées pour leur valeur patrimoniale soient menacées:

    http://www.marianne.net/fleur-pellerin-plus-forte-que-malraux-lang-reunis-100237568.html

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  • Guillaume // 26.10.2015 à 14h26

    Bonjour,
    Après consultation de Légifrance, ce constat alarmant peut être relativisé.
    Par exemple la partie sur les permis “bidon” est exagérée : la loi est prévue “Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :” L480-13 du Code de l’Urba
    Si la construction n’est pas conforme au projet décrit dans l’autorisation d’urbanisme, le L480-13 ne s’applique pas.

      +0

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  • Max Berthy // 26.10.2015 à 16h53

    Pas facile à décrypter, faut-il trouver explication à la situation décrite ici :

    http://stop-marineland-antibes.blogspot.fi/search/label/Jugement

    et à laquelle l’actualité récente a donné un relief singulier (inondations cataclysmiques dans le S-E et destruction d’un hôtel flambant neuf inauguré par le Maire et en pleine zone à risques quelques semaines plus tôt)

    Si vous pouvez m’éclairer, je vous en remercie d’avance 😉

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  • SanKuKai // 27.10.2015 à 10h16

    Au moins en Corse Ils ont pas ce genre de problèmes d’urbanisme… Loi Macron ou pas.
    Et la Côte est superbe 🙂

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    • Max Berthy // 27.10.2015 à 11h52

      Oui, foi de Propane, on ne peut que constater dans le temps le résultat positif de la démarche comparé au bétonnage sans fin de la Riviera, mais bon ! j’aurai aimé une analyse un poil plus «technique»… 😉

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